【风险提示】谨防租房市场陷阱
来源:北京日报
租赁市场的圈套有是多少?进到养老地产时期,除开虚报楼盘、合同书系统漏洞、乱扣保证金外,违反规定租金贷、“暴雷”等难题也让租赁户不断有没有中招。
日前,国家住建部等六单位下发《有关整治标准住房租赁市场监管的建议》,在楼盘真实有效、中介公司禁赚价差等难题上严格执行,对养老地产也是新规定:提升管控“高进低出”“长收短付”,具体指导开设资产监管账户,严厉打击违反规定创建资金池等。业界解析,养老地产将从此道别逆势而上。
“禁赚价差”只对于经记组织
“不许赚价差了,那养老地产以往收的价差是否就能够退帮我?”最新政策公布后,有租赁户在社交网络上这般反诘。
《建议》规定,房产经纪组织不可获得住房出租价差,住房租赁合同满期承租方和出租方续签的,不可再度扣除提成。但必须留意的是,“不可获得住房出租价差”的要求仅适用房产经纪组织,也就是说常说的租房中介,并不是包含养老地产等租用公司。更通俗化地说,销售市场上的中介公司仅是居间服务项目,租用仍然是房主和租赁户签订,中介公司只具有居间服务项目的功效;而像轻松、鸡蛋壳那样的养老地产是租用公司,等于二房东,先把房屋从房主手上租入,再转租给租赁户,租赁户实际上是跟租用公司签订。
针对房产经纪组织来讲,“禁赚价差”也并不是最新政策。2011年就公布的《房产经纪管理条例》已确立,房产经纪组织和房产经纪工作人员不可廉价放到天价卖(租)出房子获得价差。
但现阶段养老地产公司赚的更是价差:先从房主手上以较低价钱收来楼盘,开展简约装修后,再用较高价钱转租给租赁户。这不一定养老地产能够随便价格上涨,先前多地住建单位都规定租用公司不可炒高房租。
严厉打击资金池防“暴雷”
尽管实质上是租房子,但养老地产被吐槽成“金融理财产品”。总的说来,杭州市等地养老地产知名品牌出現了“暴雷”。
他们都踏过同一条路:租用公司先从房主手上收来房屋、把房屋以租金贷的方式转租给租赁户;金融投资平台首先把租赁户必须付款的房租一次性垫款给租用公司;事后租赁户已不向租用公司付租金,只是还款给金融投资平台。
“这中间的时差、资产差给租用公司可乘之机。”一家扔掉的养老地产责任人向新闻记者描述,由于能够提早从金融投资平台取得房租,私开资金池,卖力扩大销售市场,占领楼盘。但这一大笔钱本不归属于养老地产,只是应当交给房主。要是出現市场的需求变弱、金融投资平台已不转款、向房主很多付款房租等状况,租用公司就将会出現破产倒闭等难题,房主、租赁户全受拖累。中原地产顶尖投资分析师张大伟直言不讳,养老地产更大的难题是金融业化产生的资金池,迁移且随便使用屋主的预估房租,存有上中下游多种纠纷案件的安全隐患。
超强力管控刻不容缓。对比以往住建单位单方面管控,《建议》更注重了金融体系,并把银监会列入在其中。《建议》最先拿“租用借款”做手术:贷款年限不能超过住房租赁合同限期,用心评定贷款人的还贷工作能力,严苛核查借款用途,避免住房租赁公司产生资金池、杠杆炒股,不可以房租分期付款、房租特惠等委托人诱发承租方应用住宅房租消费贷。
高危公寓楼遭遇资金托管
二种运营模式将遭遇强管控——“高进低出”(付款房子买受人的房租高过扣除承租方的房租)、“长收短付”(扣除承租方房租周期时间善于给付房子买受人房租周期时间)。
一切正常逻辑性下,租用公司会廉价交房、天价转入,经营调节免不了也会出現非常少的“高进低出”。但规模性的“高进低出”隐藏隐患。所述养老地产责任人表述,规模性“高进低出”实际上是高过市价地交房、占领楼盘,“租赁户不傻,不容易天价租,因此公司以便资金回笼就迫不得已廉价租赁。这里边再相互配合着‘长收短付’‘资金池’‘租金贷’等实际操作,称得上玩火自焚。”她说。
因为相对性藏匿,这种风险性难被及时处理、强有力管控。但此次的《建议》中确立,有关部门将具体指导住房租赁公司在金融机构开设租用资产监管账户,将房租、保证金等列入监管账户。住房租赁公司房租收益中,住宅房租借款额度占有率不能超过30%,超出占比的理应于2022年末前调节及时。
“资金托管的方法在二手房业务流程中早已保持,确实能够充分发挥非常好的管控功效。”也是业内人士提议,租房子业务流程额度小、买卖经常,实际管控方式还应当进一步探寻。
